Porez Na Prodaju Stana Beograd 2026, Šta Sve Plaćate

Pre nego što smo počeli ceo proces, u decembru 2025, Nenad je pitao advokata prijatelja, “Marko, koliko tačno košta prodaja stana, sve uključeno?”

Marko je rekao, “Zavisi.”

Dragi čitaoci, to nije bio koristan odgovor. Ali je bio tačan. Jer zavisi od toliko stvari da konačna cifra može da varira između 2.000 i 15.000 evra u zavisnosti od specifičnosti.

Evo šta smo mi konkretno platili i šta smo naučili uzgred.

Brzi pregled, troškovi prodaje stana u Beogradu 2026

Prodaja stana od 151.000 evra na Vračaru nas je koštala oko 7.800 evra ukupnih troškova, što je 5,2 procenta od prodajne cene. Najveća stavka, provizija agencije 3 procenta plus PDV (5.436 evra). Zatim notarski troškovi (480 evra), energetski pasoš (180 evra), vađenje dokumenata (oko 100 evra), porez na kapitalnu dobit (nismo platili zbog dužine vlasništva). Kupac plaća porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 procenta, što je kod nas 3.775 evra. Ukupno oba troškova na transakciju, oko 11.600 evra.

Troškovi prodaje stana koje nismo predvideli

Porez na prenos apsolutnih prava, 2,5 procenta

Ovo plaća kupac, ne prodavac. Ali važno je znati, dragi čitaoci, jer utiče na pregovore. Kad kupac kaže “151.000 je moja maksimalna cena”, u njegovoj glavi to znači “151.000 + 3.775 porez + 500 overa + 300 energetski pasoš = 155.575 evra ukupni izdatak.” Ako to ne znaš, ne razumeš zašto pregovaraju kao što pregovaraju.

Porez na kapitalnu dobit, 15 procenata

Ovo nas je iznenadilo u februaru. Ako ste stan kupili i prodajete ga skuplje, razliku (kapitalni dobitak) morate prijaviti poreskoj upravi i platiti 15 procenata poreza.

Primer, kupili smo stan za 105.000 evra u maju 2018. Prodajemo za 151.000 evra u aprilu 2026. Razlika, 46.000 evra. 15 procenata poreza bi bilo 6.900 evra.

Ali, i ovo je ključno, postoji izuzeće. Ako u stanu živite duže od godinu dana kao vaša primarna rezidencija, i ako ga prodajete jer kupujete drugi stan za svoje stanovanje, oslobođeni ste poreza. Mi smo tu meru koristili.

Dodatna olakšica, ako ste stan imali duže od 10 godina u vlasništvu, potpuno ste oslobođeni poreza na kapitalnu dobit, bez obzira na to šta radite sa novcem. Mi smo imali 7 godina i 9 meseci, što nas je iskoristilo drugu odredbu (ulaganje u drugi stan).

Peđa iz agencije Predrag Nekretnine nam je jasno objasnio ova pravila i preporučio je advokata koji je potvrdio. Bez njih bismo potencijalno platili 6.900 evra nepotrebno. To je razlika između agencije koja samo “oglašava stan” i agencije koja te vodi kroz porez i papire.

Troškovi overe ugovora, 480 evra

Ugovor o prodaji mora biti overen kod notara. Troškovi overe zavise od vrednosti nekretnine. Za stan vrednosti 151.000 evra, notarska taksa iznosi oko 480 evra. Za tačnu cifru pitate notara unapred, ima kalkulator na sajtu Javnobeležničke komore.

Energetski pasoš, 180 evra

Bez energetskog pasoša ne možete legalno prodati stan u Srbiji od 2013. godine. Ako ga nemate, morate angažovati ovlašćenog energetskog auditora. Cena između 150 i 300 evra u zavisnosti od veličine i kompleksnosti. Naš je koštao 180 evra, važi 10 godina.

Papiri koji su bili potrebni, kompletna lista

Evo šta smo morali da pripremimo:

1. List nepokretnosti (iz katastra, može online preko e-Uprave, 330 dinara)
2. Kopija plana (iz katastra, 200 dinara)
3. Dokaz o vlasništvu (originalni kupoprodajni ugovor kad smo mi kupili 2018)
4. Potvrda o izmirenim troškovima, struja (EPS), voda (BVK), gas (ako postoji), komunalije
5. Energetski pasoš (180 evra)
6. Overeni ugovor o kupoprodaji (radi notar, 480 evra)
7. Izjava o poreklu sredstava (od kupca, ako plaća keš)

U Predrag Nekretnine su nam pomogli da sakupimo sve ovo, imali su listu unapred. Jedan dokument smo izgubili tokom godina, morali smo da izvadimo novu kopiju iz katastra, trajalo je 4 dana.

Troškovnik prodaje stana od 151.000 evra

Neto u džepu prodavca od prodaje, 151.000 - 6.726 = 144.274 evra.

Šta bi nam uštedelo vreme

Prvo, imati sve papire skupljene unapred

Čekali smo 4 dana na jedan dokument iz katastra što je zamalo napravilo problem kad se ozbiljan kupac javio. Ako počinjete proces, dve nedelje pre prikazivanja proverite imate li sve.

Drugo, razgovarati sa agentom ili advokatom o poreskim obavezama pre potpisivanja predugovora

Mi smo o porezu na kapitalnu dobit saznali krajem februara, skoro dok nismo već potpisivali. Da smo saznali kasnije, mogli smo potencijalno napraviti skupu grešku.

Treće, pitati notara koliko tačno košta overa pre nego što se zakaže termin

Notari imaju kalkulator, tačna cifra se može dobiti unapred. Mi smo računali 600 evra, na kraju je bilo 480. Razlika mala, ali lepa.

Koliko je sve ukupno koštalo, iskreno

Naš ukupni trošak prodaje stana, računamo agenciju, notara, pasoš, home staging, dokumente, 6.726 evra. To je 4,46 procenta od prodajne cene od 151.000 evra.

Opšti savet, računajte na 4 do 6 procenata prodajne cene kao ukupne troškove procesa za vas kao prodavca. Ako je stan jeftiniji i rade se po fiksnoj tarifi umesto procenata, može biti i više u procentualnom smislu.

FAQ

Ko plaća porez na prenos apsolutnih prava?

Porez na prenos apsolutnih prava od 2,5 procenta plaća kupac, ne prodavac. Obaveza nastaje potpisivanjem ugovora, rok plaćanja 10 dana od overe.

Kad je prodavac oslobođen poreza na kapitalnu dobit?

Tri situacije. Prvo, ako je stan u vlasništvu duže od 10 godina. Drugo, ako je to primarna rezidencija i novac se ulaže u drugi stan za stanovanje u roku od 90 dana. Treće, ako se stan nasledi i odmah prodaje (pod specifičnim uslovima).

Ko radi energetski pasoš?

Licencirani energetski auditor. Listu možete naći na sajtu Ministarstva građevinarstva. Cena 150 do 300 evra za stanove.

Koliko traje notarska overa ugovora?

Sam termin kod notara traje 30 do 60 minuta. Ali termin se obično zakazuje 5 do 10 dana unapred.

Koliko dugo posle prodaje dobijam novac?

Kod nas je bilo, potpis ugovora kod notara, isti dan uplata na escrow račun, sutradan transfer na naš račun. Zavisi od dogovora o načinu plaćanja, keš na licu mesta, escrow, bankarska transakcija.

Gde smo sada

Potpisali smo predugovor 14. aprila 2026. Čekamo dan konačnog potpisa i useljenja, to je zakazano za 28. maj. Nakon toga selimo se u stan na Beogradu na vodi.

O selidbi, prvom danu u novom stanu i kako izgleda kuvanje ketering narudžbi u kuhinji od 14 kvadrata, pisaću kad se to dogodi.

Imate pitanja o procesu? Pišite mi u komentarima, odgovorim na sve što mogu iz naše situacije. Nisam ekspert, ali sam neko ko je prošla kroz sve ovo i zna šta pitati.

Pratite i ostale postove iz ove serije, Zašto smo odlučili da prodamo, Procena vrednosti, Agent ili bez agenta, Uređenje pre prodaje.